郑重声明:严禁抄袭、违者必究!
根据权利义务对等原则,房屋出售人为多人的,如果其中一人没有收到购房款,且没有实际参与交易过程(只是配合签字),由于其他卖房人的过错导致卖房人一方违约的情况下,似乎没有实际参与交易且没有实际收到购房款的卖房人不需承担违约责任。但是,这种理解是错误的。多卖房人之一没有收到房款,且没有实际参与交易过程(只是配合签字),由于其他卖房人的过错导致卖房人一方违约的情况下,仍需和其他卖房人一起承担连带责任。因为:1、既然其在房屋买卖合同上签了字,即表明其有和其他产权人一起出售标的房屋的意思表示。即便其没有实际参与其他的房屋交易事宜,但是在房屋买卖合同上签字的行为即表明其同意其他卖房人代理其从事交易过程。反之,如果其没有在合同上签字,也没有授权其他卖房人代理其在合同上签字,也不构成表见代理,则其他卖房人代其签字的行为构成无权代理,其他卖房人所签订的合同对其不发生效力,其不需承担违约责任。从另外一个角度,其他卖房人出售房屋的行为也构成无权处分,不能发生物权的变动。 2、关于过错问题,首先违约责任一般是无过错责任,即便没有过错也要承担违约责任。其次,其在房屋买卖合同上签字以及允许其他卖房人具体办理卖方事宜的行为表明其愿意接受其他卖房人的代理行为所带来的法律后果,由于其他卖房人的过错(或者虽然其他卖房人没有过错但是卖房人一方违约)所导致的违约,其也应当承担相应的违约责任。 3、多个卖房人是合同的一方当事人(一般是甲方),卖房人一方违约,全体卖房人作为一个整体应当承担连带责任,不论全体卖房人对标的房屋是共同共有还是按份共有(也不论其份额比例)。至于各按份共有人之间再怎么分配责任是其内部关系,与全体卖房人作为一个整体(各卖房人之间连带)对外承担责任的方式及多少无关。
此外,本文所附案例的判决认为多个卖房人之一是未成年人,卖房人一方违约的,未成年人不需承担违约责任。我认为这种观点是不对的。《民法通则》第十八条第一款规定:“监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。” 《民法通则》第十四条规定:“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。”未成年人(可能是无民事行为能力人,也可能是限制民事行为能力人)的父母为了未成年人的利益可以处理未成年人的财产。在处理未成年人的财产的交易中,未成年人是合同的一方当事人,父母只是以法定代理人的身份代理其从事相关的法律行为。如果未成年人一方违约的,理应由未成年人承担违约责任,否则合同相对方(债权人)的利益就得不到保证。至于由于未成年人父母的过错导致的未成年人利益的损失(因承担违约责任而遭受的损失)是未成年人和其父母之间的关系(如父母是否要对未成年人承担赔偿责任),与对外承担的责任没关系。
附:汤某某等诉王某等房屋买卖合同纠纷案
案情简介:上海市某某区某某路某某弄某某号某某室的房屋系公房,承租人为何某某,同住人为陆某某、汤某某、何某。其中陆某某为何某某母亲,汤某某为何某某前妻,双方于2007年3月登记离婚;何某为何某某、汤某某儿子,随何某某生活。 2013年2月22日,在上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍下,王某与何某某、陆某某、汤某某、何某(何某由何某某代签)签订上海市房地产买卖合同,约定王某购买上述房屋,总价款3,080,000元(人民币,下同);第九条,王某未按照合同付款协议约定期限付款的,应当向何某某、陆美 英、汤某某、何某一方支付违约金,违约金按王某逾期未付款日万分之五计算,违约金自合同应付期限之第二日起算至实际付款之日止;逾期超过十五日后王某仍未付款的,除王某应向何某某、陆某某、汤某某、何某一方支付十五日的违约金外,何某某、陆某某、汤某某、何某一方有权单方解除合同,何某某、陆某某、汤秋 云、何某单方解除合同的,应当书面通知王某,王某承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%,何某某、陆某某、汤某某、何某可从王某已付款中扣除相当于违约 金和赔偿金部分的价款,余款返还给王某,已付款不足违约金和赔偿金部分的,王某应在接到书面通知之日起五日内向何某某、陆某某、汤某某、何某一方支付。第十条,何某某、陆某某、汤某某、何某一方未按照合同约定的期限将上述房产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给王某, 佳美嘉应当向王某支付违约金,违约金按 王某已付款日万分之五计算,违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止,逾期超过十五日后何某某、陆某某、汤某某、何某一方仍未交付的,除何洪彪、陆某某、汤某某、何某一方应向王某支付十五日的违约金外,王某有权单方解除合同,王某单方解除合同的,应当书面通知何某某、陆某某、汤某某、何某一 方,何某某、陆某某、汤某某、何某承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%,何某某、陆某某、汤某某、何某应在接到书面通知之日起五日内退还王某已支付的 房款,并支付违约金和赔偿金。补充条款:1、鉴于签订合同时,何某某、陆某某、汤某某、何某一方尚未取得该房地产的《上海市房地产权证》,故双方协商如下:何某某、陆某某、汤某某、何某一方应于2013年5月31日前,办妥该房地产以其为权利人的《上海市房地产权证》,待何某某、陆某某、汤某某、何某一方办妥该房地产以其为权利人的《上海市房地产权证》后5个工作日内,双方按本合同约定的交易条件签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》,若何某某、陆某某、汤某某、何某一方由于本人原因,未在上述期限内办妥《上海市房地产权证》或签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》的,则王某有权单方面终止本合同,同时何某某、陆某某、汤某某、何某一方应按照本合同约定的总房款的20%向王某支付违约金,若王某在上述期限内,王某反悔不购买上述房地产或未能签订该房地产网络版的《上海市房 地产买卖合同》的,则何某某、陆某某、汤某某、何某一方有权单方面终止本合同,同时王某应按照本合同约定的总房款的20%向何某某、陆某某、汤某某、何某 一方支付违约金。2、王某与何某某、陆某某、汤某某、何某一方应于王某办妥贷款审批手续后15个工作日内,至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过 户手续。3、何某某、陆某某、汤某某、何某一方于收到王某贷款款项后3个工作日内,将该房地产交付王某,交付标志为何某某、陆某某、汤某某、何某一方将该 房地产的钥匙交付王某……。9、本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址,任何书面通知只要发往以上地址,均视为已送达,通讯地址如有变动,应 于10日内通知签约各方及中介方。付款方式:签约当日王某支付房款20,000元,王某于2013年2月28日之前支付房款80,经典案例000元,王某于 2013年5月31日之前支付房款830,000元,王某以购房贷款的形式向何某某、陆某某、汤某某、何某一方支付2,130,000元,该款由贷款银行转入何某某、陆某某、汤某某、何某一方账户,王某于双方办妥房地产交接手续当日支付何某某、陆某某、汤某某、何某一方房款20,000元。 2013 年2月22日,王某与何某某签订补充协议1份,确定若陆某某、汤某某、何某未能在2013年2月25日前签订买卖合同,则何某某愿意按买卖合同约定的总价的20%赔偿王某及承担全部的中介服务费。当日,王某与何某某、陆某某、汤某某、何某签订补充协议1份,约定交易中产生的所有税费及中介服务费均由王某承 担并支付,双方同意协议的违约责任参照买卖合同的九、十条履行。 双 方签约后,何某某于2013年2月22日收取王某房款20,000元,于2013年2月28日收取王某房款80,000元。2013年6月5日,王某向何 洪彪、陆某某、汤某某、何某一方发送催告函,要求何某某、陆某某、汤某某、何某一方履行购买涉案产权的相关手续,并将房屋过户至王某名下。但至2014年2月11日原审庭审结束时止,涉案房屋仍为租赁公房状态。原审另查明,2013年6月28日,何某某以离婚后财产纠纷的案由向法院提起诉讼,要求确认汤某某对上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋不享有居住权及份额。2014年2月27日,何某某撤回了该案起诉。
裁判原文节选:
一审【案号:上海市闵行区人民法院(2013)闵民五(民)初字第2168号】王某与何某某、陆某某、汤某某、何某签订的上海市房 地产买卖合同真实、合法、有效,法院予以确认,双方均应按照合同约定行使权利,履行义务。何某某、陆某某、汤某某、何某未在合同约定的时间购买涉案房屋的产权,致涉案房屋无法交易过户,属何某某、陆某某、汤某某、何某一方的违约行为,应承担相应的责任。王某根据合同的约定行使解除权于法不悖,法院予以支 持。上海市房地产买卖合同解除后,何某某、陆某某、汤某某、何某一方收取的购房款应当返还,故王某要求何某某返还购房款100,000元的诉讼请求法院予以支持。因何某某、陆某某、汤某某、何某一方的违约行为导致合同无法继续履行,王某根据合同约定向何某某、陆某某、汤某某主张违约金符合法律规定,法院予以支持,但对于王某主张的违约金金额,法院认为过高,结合本案,交易房屋为公有租赁房屋、王 静已经支付的购房款金额、同类地区类似房屋的涨幅等因素,法院酌定违约金金额为150,000元。至于王某主张的购房款利息、中介服务费损失属于重复主 张,已经由违约金予以涵盖,故法院不再支持。王某要求何某某、陆某某、汤某某、何某对王某承担连带责任,对此,法院认为,首先,在签订合同及履行合同的过程中,何某始终未成年,何某某作为其监护人代为签署了何某的名字。根据法律规定,监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为 被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。故何某某不能随意处分何某的财产,更不能为何某设定其他义务,因此,王某要求何某承担清偿责任的诉讼请求法院不予支持;其次,何某某、陆某某、汤某某系上海市房地产买卖合同的当事人一方,承担的应为共同清偿责任,故对于责任承担方式法院予以调整。汤某某经法院合法传唤,无正当理由拒不到庭应诉,系其放弃相应的诉讼权利,因此产生的法律后果由其自行承担。原审法院于二○一四年三月七日依法作出判决:一、王某与何某某、陆某某、汤某某、何某之间的上海市房地产买卖合同及补充协议予以解除;二、何某某、陆某某、汤某某于判决生效之日起十日内共同归还王某购房款人民币100,000元;三、何某某、陆某某、汤某某于判决生效之日起十日内共同支付王某违约金人民币150,000元;四、驳回王某其余诉讼请求。如果未按判决指 定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币 11,318元,减半计收人民币5,659元,由王某负担人民币3,777.18元,何某某、陆某某、汤某某负担人民币1,881.82元。
二审【案号:上海市第一中级人民法院(2014)沪一中民二(民)终字第914号】本院认为,系争房地产买卖合同系各方当事人真实意思表示,不违反法律的效力性禁止性规定,属合法有效,各方均应按约履行。签约后,四名出卖人并未按约定期限将系争房屋性质由公租房转为产权房,致使系争房屋无法过户交易,该行为已构成根本违约,被上诉人王某主张的解除权及违约责任均具有合同依据。而汤某某作为 出卖人在系争合同上签字的行为,产生了加入出卖方一方共同债务的法律效果,其与何某某、陆某某应当在本案中共同对买受人王某承担返还房款并支付违约金的责任。至于三名出卖人之间的责任份额分配问题,该问题属于三人内部的法律关系,与本案争议的房屋买卖合同法律关系属不同性质,汤某某对此可另行解决。 综上所述,原审法院在查明事实的前提下,依法作出的判决是正确的,本院应予维持;上诉人汤某某的上诉请求,缺乏事实与法律依据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费人民币2,300元,由上诉人汤某某负担。 本判决为终审判决。
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