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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！

引言：卖房人为改善住房条件而卖掉自己的房子，再去买新的房子。但是在与买房人签订了《房屋买卖合同》后，自己却因“限购令”而不能买房了。这样，卖房人唯一的选择就是保留还在自己名下的房子。但是，卖房人有权解除与买房人签订的《房屋买卖合同》吗？

 

举例言之，A与B签订《房屋买卖合同》，约定A出售自己的唯一住房给B。A随即与C签订合同，约定A购买C的房屋，但是在网签前上海市政府出台“沪九条”，A属于限购的对象，A与C的房屋买卖合同不能办理网签更不能办理过户登记，A或C可以以不可抗力或法律上履行不能为由解除合同（当然也可以协议解除合同）。问题是，A不想“无家可归”，想要保留尚未过户给B（一直严格按约履行合同）的房屋，解除与B签订的《房屋买卖合同》，可以吗？

 

合同解除要有法定的或者约定的解除权。二手房买卖中，约定的卖房人的解除权一般体现为买房人严重违约（如未按约定支付房款）的情形。换言之，在买房人没有严重违约的情形下，卖房人是没有约定的解除权的。那么，我们就只能考虑卖房人有没有法定的解除权。

 

《合同法》关于合同的法定解除权的规定【与买卖合同有关的条文】及可适用性分析：

第六十九条　当事人依照本法第六十八条【第六十八条：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。】的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。

可适用性分析：二手房买卖中，买房人不存在《合同法》第68条规定的情形，卖房人也就不存在《合同法》第69条规定的合同法定解除权。

 

海贼王hentaikey Helvetica， 'Hiragino Sans GB'， 'Microsoft YaHei'， Arial， sans-serif; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;">第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

可适用性分析：1、是否属于不可抗力？“不可抗力”是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，一般是指地震、水灾、旱灾、战争、政府禁令、罢工等。需要厘清的是，新闻中心“政府禁令”禁卖房人A买房，而不是卖房人A卖房，也不是买房人B买房，其他（地震、水灾、旱灾、战争、罢工等）也不适用。因此，“不可抗力”不适用。2、买房人也不存在预期违约（在履行期限届满之前，买房人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务）的情形。3、买房人按约履行合同，不存在迟延履行主要债务的情形。4、买房人不存在严重违约致使不能实现合同目的的情形。因此，本条不适用。

 

第一百一十条　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

可适用性分析：该条虽然不是关于合同法定解除权的规定，但是作为需要履行非金钱债务的卖房人，如果具有本条规定的三种可以不履行非金钱债务（交付房屋并办理过户手续）的情形，也就达到了卖房人保留其房屋所有权的目的。逐一分析该条是否适用于卖房人：1、法律并没有禁止卖房人卖方，也没有任何政府规范性文件使得卖房人卖房的手续不能正常履行，因此不存在法律上不能履行的情形；虽然卖房人把自己的房子过户给买房人之后自己将“无家可归”，但是这也不是买房人事实上不能履行卖方合同义务的事由（因为房子并没有倒塌、被拆等灭失的情形）。2、不存在不适于强制履行或者履行费用过高的情形，因为买房人可以凭借法院的判决去房产交易中心办理过户手续，房产交易中心会配合办理过户手续，且房产交易中心只收取少量的手续费（税费即便比较多，也不是本条规定的“过高”的情形）。3、买房人不会在合理期限内不要求卖房人履行。总之，本条不适用。

 

第一百六十七条　分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。

出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。

可适用性分析：买房人按约支付房款，不存在未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的情形，因此本条也不适用。

 

且《买卖合同司法解释》等所规定的合同法定解除权也不适用于本文所述卖房人。

 

综上，卖房人不享有法定解除权，也不享有不履行合同义务的权利。因此，如果买房人起诉要求卖房人继续履行合同，则卖房人很难保留住房子的所有权。

 

此外，需要说明的是，对于无合同解除权者行使“合同解除权”，异议期过后，合同是否解除问题，《合同法解释二》、最高院的复函、最高院院长信箱的答复对此问题一直左右摇摆，最终没给出明确的答复。司法实践中的判例也有不同的观点。但是，其实“异议期”过后合同是否被解除，都对本文讨论的问题不产生影响，因为买房人应该不会不在异议期内提出异议。因此，卖房人要想利用该法律规定来实现解除合同的目的基本不能实现。【对此问题我在这里就不展开讨论了，有兴趣的朋友可以找我私下交流。】